Giá đất “nhảy múa”, nhà đầu tư nên “liệu cơm gắp mắm”

Tại Tp.HCM, thông tin về 3 dự án giao thông lớn đã khiến giá nhà, đất tăng nhanh. Nhiều chuyên gia đã phân tích cụ thể và đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư.

Mới đây, Chính phủ đã đồng ý bổ sung 3 dự án lớn tại Tp.HCM vào quy hoạch và xây dựng từ năm 2017 đến năm 2020. Ba dự án này là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái và đường song song với quốc lộ 50.

Cụ thể, cầu Cần Giờ sẽ thay thế phà Bình Khánh, bắc qua sông Soài Rạp nối huyện Cần Giờ và huyện Nhà Bè. Cầu Cát Lái sẽ thay thế phà Cát Lái, nối quận 2 (Tp.HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). Đường song song với quốc lộ 50 dài 8,6km nối huyện Nhà Bè (Tp.HCM) đến huyện Cần Giuộc (Long An).

Giá đất biến động mạnh

Sau thông tin trên, tại khu vực này, thị trường nhà, đất đã “nóng hừng hực”. Nhiều người đổ xô về đây tìm mua đất. Tại khu vực gần phà Cát Lái, phà Bình Khánh, các biển hiệu giới thiệu mua bán đất nền, đất thổ cư, đất rộng… nở rộ như nấm mọc sau mưa.

Theo một số môi giới nhà, đất, trên đường Lý Thái Tổ thuộc huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai, giá đất nền thời điểm trước Tết Nguyên đán chỉ khoảng 8-9 triệu đồng/m2 thì hiện đã lên đến 16-17 triệu đồng/m2. Như vậy chỉ khoảng 4 tháng, giá đất tại đây đã tăng khoảng 100%.

Là một môi giới nhà, đất tại khu vực gần phà Cát Lái gần 10 năm nay, anh Phạm Quốc Huy nhận xét, giá đất khu vực này gần đây biến động dữ lắm. Đất thổ cư, đất ruộng vọt lên 4,5 triệu đồng/m2. Đất ở trên đường Phan Văn Đáng cách phà Cát Lái khoảng 1,5km cũng đã tăng lên 7-8 triệu đồng/m2

Dự án đường song song quốc lộ 50 vừa được Chính phủ bổ sung vào quy hoạch. Ảnh: HTD
Dự án đường song song quốc lộ 50 vừa được Chính phủ bổ sung vào quy hoạch. Ảnh: HTD

Anh Huy nói: “Cách đây khoảng 3-4 năm, một công đất (1.000m2) chỉ khoảng 200 triệu đồng thì hiện, một công đất đã trị giá 4,5 tỷ đồng. Nếu ai mua vào dịp đó thì giờ họ lời biết bao nhiêu”.

Là chủ một quán cà phê kiêm cò đất trên đường Phan Văn Đáng, chị Thu Thủy cho hay, có thời điểm người từ những nơi khác, đặc biệt là từ các tỉnh phía Bắc tới mua đất nườm nượp như đi trẩy hội. Do các đầu nậu đã gom hết, sau đó phân lô bán nền nên cả con đường này giờ không còn đất lẻ nữa. Trước khi có thông tin xây cầu, có thể mua được vài công đất ruộng với 1 tỷ đồng nhưng nay với số tiền đó chỉ mua được khoảng 100m2.

Chị Thủy tiếc rẻ: “Hiện, giá đất ở Nhơn Trạch thay đổi từng ngày sau một thời gian dài ế ẩm. Có lần tôi giới thiệu và khách hàng đã đồng ý chi 600 triệu đồng để mua một lô đất nhưng chưa kịp ký hợp đồng thì người khác đã nhảy vô trả 650 triệu đồng. Thế là chỉ sau 1 ngày, tôi đã bị tuột mất hơn 12 triệu đồng tiền hoa hồng”.

Tại Cần Giờ, giá đất cũng tăng lên khi có thông tin xây cầu cùng tin đồn sẽ có một số đại gia đầu tư siêu dự án tại đây. So với cuối năm ngoái, giá đất tại khu vực này đã tăng ít nhất 10%-20%. Như dọc các trục đường ở thị trấn Cần Thạnh như Tắc Xuất, Duyên Hải, Đào Cử… giá đất giao dịch ở mức 7-16 triệu đồng/m2.

Đã từng là cái bẫy

Theo nhận định của chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ, hiện nay, những người đầu tư đất tại Nhơn Trạch, Cần Giờ chủ yếu đến từ nơi khác. Chỉ những nhà đầu tư có nguồn tiền nhàn rỗi ít nhất 2-5 năm, có dòng vốn trung và dài hạn mới đủ sức bám trụ với cuộc đua theo giá đất tại những nơi này.

Ông Vũ lưu ý: “Đất ở những khu vực này nếu mua để kinh doanh nhà vườn hay mua để đầu tư cho tương lai hay thì được, chứ mua theo kiểu chờ giá tăng trong ngắn hạn thì phải rất cẩn trọng”.

Chung quan điểm, giám đốc một công ty BĐS cũng cho rằng, nguy cơ rủi ro sẽ rất cao nếu lướt sóng với vốn vay ngắn hạn. Nếu dự án cầu, đường đó triển khai ì ạch hoặc không triển khai thì hoàn toàn mất vốn trong một thời gian ngắn.

Đi sâu vào phân tích, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nói, để nhận biết giá đất tại một khu vực nào đó đang tăng giá ảo hay tăng giá thật cần quan sát hai yếu tố. Một là trong thời gian rất ngắn nhưng giá đất tăng rất nhanh. Hai là giá tăng chóng mặt nhưng không có giao dịch.

Ông Chánh mách nước: “Khách hàng phải kiểm tra để biết có giao dịch mua bán đất đai hay không. Khách hàng có thể đến các văn phòng công chứng, UBND phường, huyện, chi cục thuế… để tìm hiểu. Nếu những cơ quan đó không có bóng dáng người mua bán đất mà giá đất trên thị trường vẫn cứ trên trời thì đó là giá ảo”.

Cũng theo nhiều chuyên gia, việc giá BĐS tăng theo hạ tầng, cầu đường là dễ hiểu và ví dụ là việc xây cầu Cát Lái. Tuy nhiên, sẽ là một quãng đường rất dài từ khi có chủ trương đầu tư đến khi thu xếp được vốn, triển khai vào thực tế… Do vậy, khách hàng không nên chạy theo tâm lý đám đông mà cần thận trọng bởi sẽ giúp một số nhà đầu cơ, đầu nậu thắng đậm trong khi các nhà đầu tư nhỏ lãnh đủ.

Giám đốc một công ty địa ốc cảnh báo: “Nhơn Trạch từng là cái bẫy với nhiều người bởi khu đô thị Nhơn Trạch phát triển không như kỳ vọng. Thị trường đóng băng đã khiến nhiều khu đô thị, dự án vắng bóng người trong suốt 10 năm qua. Nhiều người đã phải ngậm quả đắng và thua lỗ tiền tỷ. Cần cảnh giác với những cơn sốt ảo, giá đất bị thổi phồng trong ngắn hạn”.

Năm nguyên tắc để không sập bẫy

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh khuyến nghị, nhà đầu tư cá nhân cần nhớ năm nguyên tắc để đầu tư thành công đất nền ở vùng ven.

Thứ nhất là tính thanh khoản thật, tức nhu cầu mua bán giao dịch là thật. Không phải rất ít giao dịch trong khi giá lại rất cao. Khu vực này thường đã có mật độ cư dân tương đối chứ không phải đồng không mông quạnh.

Thứ hai là có giấy đỏ, bởi rủi ro nhất đối với những nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền chưa có pháp lý hoàn chỉnh.

Thứ ba là không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao.Thị trường càng nóng sốt thì nhà đầu tư càng cần “liệu cơm gắp mắm” chứ không phải đầu tư quá số tiền hiện có.

Thứ tư là đầu tư đội nhóm. Khi có “đồng đội” cùng vào cuộc, rủi ro sẽ giảm đi nhiều.

Thứ năm là không phải lời khi bán mà là lời khi mua, tức mua với giá bằng hoặc thấp hơn giá thị trường.

Trước tình trạng sốt đất ảo, gần đây UBND Tp.HCM đã chỉ đạo công khai kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch của tất cả quận, huyện, phường, xã; đặc biệt tại những nơi có sốt đất để mọi người dân không cần phải đến phường, quận để kiểm tra mà vẫn biết thửa đất đó, khu vực đó được quy hoạch như thế nào.

(Theo Pháp luật TP HCM Online)