Nhiều lo ngại về việc tách thửa trên đất dân cư xây dựng mới

Các quận, huyện khác nhau có điều kiện hạ tầng rất khác nhau nên việc không cho tách thửa với toàn bộ đất ở thuộc khu dân cư mới là chưa hợp lý.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Tp.HCM đã trình thành phố dự thảo quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa để thay thế Quyết định 33/2014.

Nhiều ý kiến tỏ ra băn khoăn trước quy định không cho phép tách thửa đối với đất ở thuộc khu dân cư mới trong dự thảo. Ngoài ra, giải pháp hạn chế chia nhỏ thửa đất tại dự thảo cũng nhận được nhiều ý kiến góp ý.

Ách tắc, người dân chịu thiệt

Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, ông Nguyễn Thành Phương cho biết, theo quy hoạch đã được phê duyệt, có 3 khu vực tại quận Phú Nhuận được quy hoạch là khu dân cư xây dựng mới.

Ông Phương nói: “Gọi là khu dân cư xây dựng mới nhưng khu vực này đã lấp đầy nhà ở. Nhưng vì khu vực chưa được khang trang nên các cơ quan lập quy hoạch đã khoanh lại để làm khu dân cư mới”.

Ông Phương cho biết, việc quy hoạch này nhằm kêu gọi đầu tư nhưng qua nhiều năm vẫn không có nhà đầu tư nào tham gia. Để đảm bảo quyền lợi của người dân, thời gian qua, tại quận Phú Nhuận, đất ở thuộc khu quy hoạch dân cư xây dựng mới vẫn được phép tách thửa, cấp phép xây dựng như khu dân cư hiện hữu.

Ông Phương lo ngại: “Giờ đây, dự thảo không cho phép tách thửa đối với trường hợp này sẽ gây ách tắc và làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân”.

Ông Nguyễn Gia Thái Bình, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân nhìn nhận, giữa quy định của ngành quy hoạch xây dựng và ngành quản lý đất đai có sự bất cập. Luật Đất đai không phân chia đất ở hiện hữu hay xây dựng mới mà chỉ có quy định đất ở. Nhưng quy hoạch xây dựng lại chia đất ở thành đất ở xây dựng mới, đất ở hiện hữu, đất ở hỗn hợp… Điều này dẫn đến các loại đất có sự phân biệt đối xử khi tách thửa, cấp phép xây dựng.

Ông Bình nhận xét: “Đất ở khu dân cư mới cũng là đất ở theo quy định của Luật Đất đai, họ nộp tiền sử dụng đất như khu dân cư hiện hữu và được chuyển mục đích thành đất ở. Nhưng sẽ rất thiệt thòi nếu họ không được tách thửa”.

2

Thiếu cơ sở cho “nhà hiện hữu”

Các quận, huyện cũng đặc biệt quan tâm đến nội dung giải thích “thửa đất có nhà hiện hữu” tại dự thảo.

Theo dự thảo thay thế và Quyết định 33/2014, “thửa đất có nhà hiện hữu” được tách thửa thì diện tích nhỏ hơn so với tách thửa đối với đất trống (chênh lệch rất nhiều, từ 30m2 trở lên). Tuy nhiên, Quyết định 33 lại chưa hướng dẫn “có nhà hiện hữu” được hiểu như thế nào.

Theo tìm hiểu của phóng viên, quy định trên tại Quyết định 33 gần như bị vô hiệu hóa. Đơn cử như tại quận 12, quận Thủ Đức… Theo Quyết định 33, tại các quận này, đất có nhà hiện hữu tách thửa thì phải đảm bảo ít nhất 50m2 còn đối với đất trống tách thửa là 80m2. Thế là các doanh nghiệp đi gom đất và xin chuyển mục đích thành đất ở dưới tên cá nhân, đồng thời xin quận đầu tư hạ tầng (điện, cống thoát nước, đường giao thông…). Sau đó, để đảm bảo đúng Quyết định 33, họ tách khu đất lớn thành nhiều thửa đất trống khoảng 120m2.

Tiếp đó, với các thửa đất mới tách, chủ đầu tư xin cấp phép xây dựng nhà ở rồi áp dụng quy định tách thửa với thửa đất có nhà hiện hữu tại Quyết định 33 để tách tiếp làm đôi với diện tích mỗi thửa trên 50m2 như quy định tại Quyết định 33 và bán cho người mua. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn xây nhà tạm khoảng 30m2 để tách thửa rồi bán. Đáng nói, cách làm này của các cá nhân đều đúng quy định của pháp luật.

Phó Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường quận 12 Phan Phương Bình cho hay: “Họ xin phép xây dựng nhà đúng pháp luật, sau đó xin tách tiếp cũng đúng Quyết định 33 nên không thể cấm”.

Để ngăn chặn việc xin phép xây dựng nhà ở rồi tách tiếp để “hưởng” suất nhỏ hơn, Sở Tài nguyên và Môi trường đưa ra hướng dẫn tại dự thảo thay thế Quyết định 33 như sau: “Đất có nhà hiện hữu” thì “nhà hiện hữu” phải thỏa điều kiện là có trước Quyết định 33 và phải được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận.

Ông Phan Phương Bình bày tỏ: “Không có cơ sở cho quy định này, tại sao đất có nhà lại khác đất trống thửa?”.

Theo ông Bình, để giải quyết vấn đề này, không nên phân chia đất có nhà ở hay đất trống như dự thảo và Quyết định 33 mà chỉ cần quy định một diện tích khi tách thửa. Ngoài ra, nếu cần thiết, có thể bổ sung quy định giao UBND các quận, huyện duyệt tổng mặt bằng khu đất khi cá nhân xin đầu tư hạ tầng và tách thửa.

Ông Bình nói: “Khi quận, huyện đã phê duyệt tổng mặt bằng khu đất thì các thửa đất phải giữ nguyên, không được chia tách nữa”.

Tìm mọi cách đối phó

Phó Chủ tịch UBND quận Bình Tân, ông Nguyễn Gia Thái Bình nhận xét: Việc phân chia “đất có nhà ở hiện hữu” và “đất trống” có diện tích tách thửa khác nhau là không phù hợp, khiến người dân tìm đủ cách đối phó. Nếu không được tách được, họ xây nhiều nhà trên một thửa đất rồi bán cho nhiều người. Điều này dẫn đến tình trạng nhà ba chung: chung số nhà, chung giấy chứng nhận, chung giấy phép xây dựng.

Ông Nguyễn Thành Phương, Phó Chủ tịch UBND quận Phú Nhuận, đồng tình: “Quận Phú Nhuận cũng đề nghị bỏ việc phân chia đất có nhà hay đất trống mà nên thống nhất một diện tích”.

Khi góp ý dự thảo, Sở Tư pháp Tp.HCM cũng đề nghị bỏ hướng dẫn “nhà ở hiện hữu” nhưng Sở Tài nguyên và Môi trường bảo lưu ý kiến này.

Siết hết là chưa hợp lý

Tại Luật Đất đai, quy định về tách thửa không phân biệt các loại đất ở nhưng dự thảo lại hướng dẫn thì coi chừng cơ sở pháp lý chưa đảm bảo.

Quy định này được đưa ra nhằm ngăn ngừa tình trạng các khu đất lớn trống được phân lô thành những khu dân cư mới nhà cửa lam nham, không đảm bảo kết nối hạ tầng. Tuy nhiên, các quận, huyện khác nhau có điều kiện hạ tầng rất khác nhau nên việc không cho tách thửa với toàn bộ đất ở thuộc khu dân cư mới là chưa hợp lý.

Ông Phan Phương Bình, Phó phòng Tài nguyên và Môi trường quận 12

(Theo Pháp Luật TP HCM Online)